Fradeling av tomt

Det kan være mange grunner til at man ønsker å fradele en tomt, enten det er å bruke mindre tid på hagestell eller bygge bolig til barna. Det mange ikke tenker på er hvilken verdi som ligger i en stor tomt, og om man lykkes med en fradeling kan man fort øke den samlede verdien på eiendommen.

Fradeling forklart

Kort fortalt er fradeling prosessen hvor man deler opp en eksisterende eiendom i to eller flere nye eiendommer. Med eiendom her menes grunneiendommer som er registrert i Norges eiendomsregister, matrikkelen.

Nyopprettet grunneiendom blir en frittstående og uavhengig eiendom som blir registrert i matrikkelen og får eget gårds- og bruksnummer. Eiendommen kan nå fritt overdras eller utvikles som en selvstendig enhet m.m.

Fradelingsprosessen reguleres av Matrikkelloven (01.01.2010). Fradeling er søknadspliktig ihht. plan- og bygningslovens §20-1 pkt. m, hvor fradeling omtales som «oppretting av ny grunneiendom»

Kommunens rolle

Myndighet for å behandle søknader og det å gi tillatelse til fradeling av grunneiendom er bevilget til kommunene.

Noe av det viktigste styringsdokumentet til en fradelingssak er kommuneplanens arealdel og tilhørende bestemmelser. Kommuneplanens arealdel legger føringene for arealdisponering innenfor kommunens grenser.

Videre er det viktig å undersøke er om din eiendom er berørt av en reguleringsplan. En reguleringsplan gir mer detaljerte føringer for arealdisponeringen knyttet til mindre geografiske områder.

Avgjørde momenter for fradeling

Ønsker man å få skilt ut en tomt fra sin eiendom er det viktig å få god oversikt over de planer som gjelder for eiendommen. Gjennom slik oversikt får man frem hvilket mulighetsrom man har og hvilke begrensninger som er tilstede, samt hvilke bestemmelser som er viktige å ta hensyn til ved en eventuell fradeling.

Kommunale gebyrer

Når det kommer til kostnadene for å fradele varierer denne fra stred til sted på grunn av ulike gebyrregulativer hos hver enkelt kommune. Men i snitt pleier denne kostnaden å ligge et sted rundt 40-50.000 for saksbehandling og oppmålsforretning. Kostnaden for din kommune finner man gjerne på kommunens hjemmeside.

 

Eksempel på eiendom med fradelingspotensial

Bovigo kan bistå med fradelingsprosessen

Bovigo kan hjelpe deg med å vurdere overordnede planer for din eiendom og videre fradelingssøknad dersom det vurderes å være sannsynlighet for positivt vedtak.

Ikke nøl med å ta kontakt om du sitter og lurer på om din tomt kan være aktuell å fradeling. Vi tar gjerne et uforpliktende møte eller en telefonsamtale, så finne vi sammen ut av dette.

 


Bovigo har landet et nytt prosjekt

Bovigo har de siste ukene jobbet med å lande et nytt eiendomsprosjekt, og vi kan nå avsløre at vi skal være med å utvikle Kløftaveien 121 på Nesodden. 

Litt info om prosjektet

Kløftaveien 121 ligger i Nesodden kommune, like utenfor tettstedet Fagerstrand. Tomta har et totalt areal på omtrent 4,5 dekar, og er i kommunedelplanen avsatt til boligformål. Fagerstrand er et prioritert vekstområde i Nesodden kommune, og ambisjonen er at det med tiden skal bli et lokalsenter. Tomta ligger like utenfor denne grensen, men likevel ikke langt fra offentlig kommunikasjon, skole eller butikksenter med dagligvareforretning, legekontor og apotek. Tomta har også god beliggenhet om du er glad i å gå tur i skog og mark.

Hva skal Bovigo bistå med?

Vi skal bistå grunneier i å detaljregulere tomta. Bovigo vil i dette prosjektet fungere som prosjektleder for hele utarbeidelse av reguleringsplanen. En slik jobb er kompleks og krever mye koordinering av egne og innleide ressurser, men vi er i gang, og har allerede gjennomført oppstartsmøte med Nesodden kommune. 

Vi kommer til å dokumentere og holde dere oppdatert underveis i arbeidet med dette prosjektet.

Ikke nøl med å ta kontakt om du sitter og lurer på om Bovigo kan hjelpe deg med noe! Vi tar gjerne et uforpliktende møte eller en telefonsamtale, så finne vi sammen ut hva vi kan bistå med. 😀


Hvorfor kraftig prisvekst på trevarer det siste året?

Er du en av dem som skulle bruke noe av den ekstra hjemmetiden det siste året på småprosjekter i egen bolig? Da har du kanskje merket at prisen på materialer har steget kraftig det siste året. I dette blogginnlegget vil vi se litt på årsaken til dette.

Det siste året har man opplevd en kraftig prisvekst på mange byggevarer, og trevirke er ikke noe unntak. Trevirke er et attraktivt materiale på grunn av det grønne skiftet vi er inne i, og nå ser byggevarebransjen at det er en økning i oppussing både i Norge og USA. Før sommeren opplevde vi en topp i prisene.

Hvorfor prisvekst:

Det er flere faktorer som har gitt denne situasjonen. På grunn av at man har begynt å søke etter mer karbonnøytrale løsninger har etterspørselen etter å bruke trevirke økt.

Samtidig med den økende etterspørselen er tilgangen på tømmer strupet grunnet billeangrep. I Europa er store tømmerprodusenter som Tyskland, Østerrike og Polen rammet. På det amerikanske kontinentet er det tilgangen på Canadisk og Amerikansk tømmer som lider under dette.

Trelast er en vare som handles på kryss og tvers av landegrenser verden over, derfor merkes raskt endringer på tilbuds/etterspørselssiden over hele kloden. USA har en enorm etterspørsel etter tømmer, utfordringer med tilbudet fra Canada har ført til at de har kjøpt fra de landende i Europa med friske trær. Med den følge at prisen presses oppover.

Norge er følgelig ikke forskånet for denne dynamikken. Mye av tømmeret som produseres i Norge eksporteres naturligvis til markeder hvor betalingsvilligheten er høyest. Som i sin tur fører til at vi må blad opp for tømmer her hjemme også.

Hva med prisene fremover?

Prisene på trevirke har falt mye siden toppen før sommeren, og om man ser på Nasdaq i USA, har prisen per 1000 brettfot (ca. 2,3 kubikkmeter) falt fra 1670 dollar i mai til 495 dollar i dag. Selv om prisene på børsen har falt mye de siste ukene, er prisene på trevirket avhengig av mange andre faktorer, slik at dette ikke automatisk betyr at prisene med det første vil gå helt tilbake til normalen. Adm. direktør i treindustrien Heidi Finstad mener at situasjonen vil stabilisere seg på sikt, men at tiden med svært billige trelastvarer er historie.


Vet du hvor tomtegrensen din går?

Har du noen gang tenkt over at tomtegrensen til eiendommen din kanskje ikke ligger helt slik du tror? Det er nemlig ikke alltid at tomtegrensen går akkurat der den ser ut til å gå. I dette blogginnlegget vil vi gå gjennom hvordan du kan undersøke hvor tomtegrensen ligger, litt om historien bak tomtegrenser og hva man burde gjøre om man mener tomtegrensen er feil, eller ønsker å flytte grensen.

Som grunneier eller eiendomsutvikler er det viktig å ha kontroll på hvor tomtegrensen går. Dette for å få et riktig bilde av hvordan tomten kan utnyttes på en best mulig måte. For privatpersoner kan det være interessant med tanke på tiltak du eller naboen ønsker å gjennomføre på tomten.

 

Men hvor går grensen? 

Mange tror at gjerder og steiner som gir inntrykk av å være eiendomsgrensen er den reelle grensen, men det trenger ikke alltid være riktig. Disse kan være plassert slik av praktiske eller estetiske hensyn.

De fleste eiendommer i Norge er oppstått gjennom en fradeling fra en større eiendom, den juridiske tomtegrensen vil derfor være det som ble avtalt ved denne fradelingen. Om tomta ble fradelt for lenge siden, kan grensemerkingene være beskrevet slik som at «tomta strekker seg fra den store steinen til sprekken i fjellet» det kan da være vanskelig å finne grensepunktene.

I dag opprettes nye tomter ved at det holdes oppmålingsforretning. Ved en slik oppmålingsforretning merkes grensene i terrenget ved hjelpe av grensemerker, samt koordinatfestes i matrikkelen.

Typisk grensemerke

Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom. Her kan man finne informasjon om bygninger, boliger og adresser. Registeret ligger også til grunn i tjenester hvor man kan finne informasjon om eiendom som www.seeiendom.no. Kartene der inne kan derfor være en god pekepinn på hvor tomtegrensene går, men som sagt stemmer det ikke alltid.

Eksempel på grenseanvisning på www.seeiendom.no

Endring av tomtegrensen 

Dersom du og naboen din er enige om å endre tomtegrensen, som for eksempel å flytte grenen 5 meter lengre vest kan man ta kontakt med kommunen og be om en grensejustering. Dersom det er snakk om større områder kalles det ikke lengre grensejustering, men arealoverføring. Forskjellen er at en grensejustering ikke trenger tinglysning, mens arealoverføring trenger dette.

Prisene for slike tjenester varierer fra kommune til kommune og man kan ofte finne prisene på kommunens nettsider.

Om man ikke er helt sikker på hvor tomtegrensen går, men ønsker å avklare grensene kan kommunen foreta en grensepåvisning. Da blir grensen målt opp på nytt og det blir satt ned nye merker i terrenget og registrert koordinater i matrikkelen. En slik påvisning forutsetter at naboene er enige om hvor grensen går, og om dette ikke er tilfelle kan tvisten bringes inn til jordskifteretten eller de ordinære domstolene.


Hva finner man i grunnboken, og hvor finner du den?

Dersom du eier bolig, leilighet, hytte, næringsbygg, landbrukseiendom eller utviklingstomt har du en grunnbok tilknyttet denne eiendommen. Den har ikke så mye praktisk betydning i hverdagen, men om du eksempelvis vurderer å selge eiendommen kan innholdet ha stor betydning.

 

Hva er grunnboken? 

Grunnboken er et offentlig register, som viser tinglyste rettigheter og forpliktelser på eiendommen. Før i tiden var grunnboken en håndskrevet bok, mens den i dag er digital og forvaltes av kartverket.

Grunnboken er offentlig, noe som betyr at det å tinglyse en rettighet eller forpliktelse på en eiendom innebærer en offentliggjøring av at rettigheten eller forpliktelsen eksisterer. På denne måten har en potensiell kjøper av din eiendom kontroll på om andre har rettigheter tilknyttet eiendommen. Grunnboken viser også hvem som eier eiendommen.

 

Hva er typiske rettigheter eller forpliktelser man finner i grunnboken? 

Om man går inn og undersøker grunnboken for sin egen eiendom kan man finne flere typer tinglyste rettigheter og forpliktelser. Har du pant i eiendommen finner du dette her, det kan også være avtaler som forkjøpsrett, bruksrett til parkeringsplass, rett til adkomst over tomta, rett til å ha vann- og kloakkledning over eiendommen, byggeforbud mm. Innholdet i grunnboken kan derfor å stor betydning for verdien av din eiendom, og du bør derfor være klar over hva som står der. Det er derfor grunnboken er noe det første en megler eller takstmann sjekker når de skal verdivurdere eiendommen din.

 

Hvordan finner du grunnboken din, og bør du gjøre noe? 

Dersom du ønsker å undersøke hva som står i grunnboken kan du gjøre dette på www.seeiendom.no. Her kan du søke opp din egen eiendom og logge inn via bankID.

Dersom du finner noe i grunnboken du mener ikke er relevant kan det være lurt å slette dette. Et stort antall, og kanskje uklare heftelser vil kunne påvirke kjøpesummen ved salg av eiendommen. Det kan også være med å vanskeliggjøre utvikling og fremdriften ved salg. Om du finner noe du ønsker å slette kan du gå inn på kartverket sine nettsider som gir en god gjennomgang av dette.

Et annet tips er å sjekke naboens eiendom. Det kan hende din eiendom har tinglyste rettigheter på naboeiendommen. Dersom du for eksempel har adkomstvei til din tomt over naboens eiendom, kan du kontrollere at denne rettigheten faktisk er tinglyst.


Ønsker du å se hvordan nabolaget ditt har utviklet seg?

Sommeren står for tur og mellom all soling og grilling kan det være fint og svalt med en liten inneaktivitet foran PC-skjermen.
I dette innlegget skal vi vise en kartfunksjon som vi i Bovigo bruker flere ganger i uken.

Lurer du på historikken til et nabolag eller kanskje et spesifikt hus? Det kan være du lurer på hvordan nabolaget ditt så ut før det ble utbygd, eller når naboen bygget garasjen sin. Det er også et fint verktøy om man skal se hvordan presedensen i et område er når det kommer til fortetting. Videre vil vi gi en liten innføring i hvordan man bruker 1881 sin kartfunksjon.

For å illustrere funksjonene ser vi på hvordan et villaområde på Vindern i Oslo har forandret seg fra 1937 frem til i dag.

 

Slik bruker du kartfunksjonen

Når du har gått inn på karttjenesten og funnet ditt område velger du hybridkartet øverst til høyre, da vil du få opp et flyfoto med alle tomtegrenser og adresser i valgt område. Trykk deretter på fanen som heter historisk. Se bilde under.

Det vil nå dukke opp en fane på høyresiden av skjermen hvor man kan velge flyfoto fra ulike årstall. Her kan du slå deg løs å trykke deg inn å se hvordan området har endret seg gjennom tiden.

 

Eksempel på hvordan et område har forandret seg

Her er en liten illustrasjon av hvordan et villaområde på Vinderen i Oslo har endret seg fra villaområde til et mer tett bomiljø.

          

 

Eksempel på presedens for fortetting

I dette eksemplet skal vi vise hvordan man enkelt kan se om det pågår fortetting i et område. Vi har valgt å vise et utsnitt fra Nordstrand i Oslo, hvor vi ser at det er skilt ut flere tomter fra 2010-2020. Denne utbyggingen gir en indikasjon på at Oslo kommune i dette området tillater fradeling og nybygging.

  

Dette er bare et par eksempler på hva denne funksjonen kan benyttes til. Den kan også bare brukes for å lære mer om ditt nærområde eller et område du er interessert i.

 


En spennende og lærerik tur til Hemnes kommune

i forrige uke var vi på en spennende og innholdsrik tur til Hemnes kommune. En kommune som kan skilte med både Nord-Norges høyeste topp (Oksskolten, 1915,5 moh) og Norges eldste fortsatt operative lokalradio (Radio Korgen).

04:30 tirsdag var det to spente og motiverte karer som satte snuten nordover. Rundt lunsjtider ankom vi Bjerka og Entrepnor-huset som skulle være vår arbeidsplass de neste dagene. Etter en rask lunsj tok vi turen bort til Bjerka leir, for å se tomta for første gang.

Vi har tidligere kun sett tomta på flyfoto og reguleringskart, og vi fikk nå oppleve hvor viktig det er å faktisk besøke tomter for å få riktig inntrykk av romfølelsen. Etter befaringen reiste vi videre til stedet vi skulle overnatte.

Når arbeidstiden var over, tenkte vi å sjekke ut noen av severdighetene Hemnes kommune har å by på. Vi kjørte derfor inn til Korgen for å spise middag på «Huset Cafe og Motell». Dette er en tradisjonell kro, og serverer følgelig kro-mat. Vi gikk for saltkjøtt og kålrabistappe.

Før turen hadde vi lest om en DNT-hytte som ligger 1200 moh, i Okstindan helt inntil Okstindbreen. Hytta heter Rabothytta, og ble i 2020 kåret til DNTs fineste ubetjente turisthytte. Vi bestemte oss for å avlegge den et besøk etter at arbeidsdagen var omme. Vi satte kurs innover i Lerskarddalen hvor startpunktet for turen ligger. Og det kan vi bare si.. denne turen anbefales på det sterkeste! Fra parkeringsplassen er det markert sti helt opp til hytta. Turen er på ca. 5km med 500 høydemeter.

  

Dagen etter hadde vi full timeplan med flere møter booket. Først hadde vi invitert Hemnes kommune til et møte for å diskutere utviklingen av leiren. Dette er et stort prosjekt i Hemnes, og det er derfor essensielt å gå i dialog med planmyndigheten på et tidlig tidspunkt. Etter møtet hadde vi en avtale med Rana blad som ønsket å intervjue oss om Bjerka leir og Bovigo som idé og selskap. Link til artikkelen.

  


Hva kan man bygge uten å søke kommunen?

 

Visste dere at regjeringen den 1. mai i år gjorde det enklere å sette i gang med små byggeprosjekter hjemme. Det betyr at du slipper å sette deg inn i tunge søknadsprosesser, og at du slipper å betale kommunale saksbehandlergebyrer. Så om du har tenkt til å være handy i sommer kan dette være gode nyheter.

Endringene gir større frihet på egen tomt

Terrasse

Helt konkret kan man nå sette opp en terrasse på inntil én meters høyde med rekkverk opptil 1,2 meter uten å søke.

Forutsetningen er at avstanden til nabogrensen er minst 1 meter, dette gjelder både hytter og hus. Terrassen skal også være forbundet med en bygning, og ikke stikke lengre ut fra fasaden enn 4 meter.

Mindre tilbygg

Det er også nå tillatt å sette opp et mindre tilbygg på inntil 15 kvadratmeter som kan brukes til beboelse og varig opphold.

Med varig opphold menes oppholdsrom som bad, kjøkken eller soverom. Dette betyr i praksis at du kan utvide kjøkkenet, bygge et ekstra soverom eller gjøre andre mindre tilpasninger uten å måtte søke.

Siden tiltakene ikke blir søknadspliktige, kreves det naturlig nok heller ingen nabovarsling eller gebyr for behandling av søknad.

Men du har fortsatt et ansvar

Disse endringene er svært viktige og gir hver enkelt en annen grad av frihet i hvordan man ønsker å disponere tomten sin. Mindre byråkrati frigjør kapasitet hos kommunene, slik at de kan prioritere andre arbeidsoppgaver.

Men det er viktig å være klar over at selv om et tiltak kan være unntatt fra søknadsplikten, er det fortsatt ikke fritt frem å bygg hva som helst. Den som skal bygge har nemlig ansvar for å at tiltaket er i samsvar med plan- og bygningsloven. Det er derfor viktig at man setter seg godt inn i regelverket som gjelder for sin tomt, samt gjeldende kommuneplan og eventuell reguleringsplan.

En annen ting du nå må gjøre er å melde kommunen innen fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt. Dette for at kommunen skal kunne oppdatere kart- og matrikkeldataen for eiendommen. I forskriften er det beskrevet hva meldingen skal inneholde.

Viste du at Bovigo kan hjelpe deg?

Bovigo har erfaring med, og oversikt over bestemmelser og planer som er gjeldende for tomter i hele landet. Så om du skal gjøre tiltak du er usikker på om er søknadspliktige kan du ta kontakt med oss, slik at vi kan hjelpe deg med å sjekke opp i dette. Dersom vi sammen finner ut at tiltaket er søknadspliktig kan Bovigo også bistå med søknader til kommunen, samt nødvendig nabovarsling.

Les mer om hva Bovigo kan hjelpe til med her

 

Ønsker du å lese forskriftensendringene i sin helhet kan det gjøres her.

 


Vi skal utvikle Bjerka Leir!

Før helga kunne vi gledelig meddele at vi har inngått en avtale med Entrepnor Eiendom om utvikling av deres tomt «Bjerka Leir». Prosjektet innebærer flere ulike arbeidsoppgaver innen eiendomsutvikling som regulering, strategisk utvikling, prosjektledelse mm.

Oversiktsbilde over Bjerka Leir. Foto: Bjerka Utvikling

Litt om Leiren

Bjerka leir var frem til nedleggelsen i 2007 en sivilforsvarsleir for Nordland fylke. Etter nedleggelsen har det vært en rekke aktiviteter i leieren. Blant annet har leieren fungert som flykningsmottak for inntil 40 enslige mindreårige, og nå senest som utleie for sesongarbeidere.

Totalt er tomtearealet som skal utvikles på omtrent 40 mål, hvor det i dag er oppført flere store bygg fra sivilforsvarets dager. På grunn av prosjektets størrelse vil utviklingen skje etappevis.

Kart over Bjerka Leir. Foto: Regulerings- og kommunedelplan

Mål og visjoner for området

Vi i Bovigo er opptatt av god stedsutvikling og føler oss derfor veldig heldige som skal få være med å utvikle et område sammen med en lokal aktør som Entrepnor Eiendom. De er også svært opptatt av at tomta skal være en berikelse for lokalsamfunnet på Bjerka. Sammen har vi et mål om at området skal bli et sted som lokalbefolkningen skal bruke i hverdagen, men som også skal bli en destinasjon og berikelse for hele Hemnes kommune.

Skilt ved inngangen til Bjerka Leir. Foto: Hallvard Johansen.